أرشيف التصنيفات: مالكين و مستأجرين

منع معارضة في منفعة عقار h2017.349

مبدأ قانوني

وحيث ان المدعى عليه يضع يده على العقار موضوع الدعوى من تاريخ 1/1/2010 بدون سند قانوني ويحول دون انتفاع المدعين بحقهم بمنفعة العقار ان يد المدعى عليع العقار موضوع الدعوى هي يد غير مشروعة وذلك منذ تاريخ 1/1/2010 وقيامه باستغلال العقار وريعارض المدعي حتى تاريخ تسليمه للعقار بتاريخ 12/2/2013 وبالبناء عليه فإن ادعاء المميز فيما يتعلق بحجة بيع المميز وباعتبار المميز مالكاً للعقار بالاستناد لحجة البيع والقضية البدائية الوارد في هذه الاسباب و مجرد ادعاء لا دليل عليه ولا مجال لاعادة البحث في قانونية يد المدعى عليه على العقار على ضوء صدور القرار الصادر في الدعوى البدائية الصادر عن محكمة البداية والمكتسب الدرجة القطعية والتي ثبت من خلالها بأن المدعى عليه يعارض المدعي بالانتفاع بالعقار موضوع الدعوى وأنه يعد غاصباً للعقار وما توصلت اليه محكمة الاستئناف في قرارها المطعون فيه يكون موافقاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(349/2017فصل12/3/2017).

h2017.349

إخلاء مأجور h2018.168

مبدأ قانوني

وحيث أن المدعى عليهما يستأجرا المخزنين المقامين على قطعة الأرض موضوع الدعوى وبموجب عقد ايجار خطي لمدة ست سنوات يبدأ في 1/6/2009 وينتهي بتاريخ 1/6/2015 وبأجرة سنوية 3000 ديناراً وبعد انتهاء مدة العقد تقدم المدعيان بهذه الدعوى للمطالبة بمنع المعارضة واجر المثل.

ولما كان الثابت انالبند الثاني من عقد الإيجار ينص على انه:

(عند انتهاء مدة الإيجار واذا لم يجدد العقد كما هو مذكور بهذا البند كما يجب على المستأجر في حالة انتهاء مدة العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل والا يعتبر مستأجرا المحل لمدة سنة أخرى اذا أراد المؤجر ذلك فإن البين من هذا البند ان الإختيار بالإخلاء أو عدم التجديد يقع على عاتق المستأجر في حال عدم رغبته في تجديد العقد وان عبارة (اذا اراد المؤجر ذلك تنصرف وفق المنطق السليم الى الأيام السابقة لانتهاء مدة العقد)

وحيث انتهت مدة العقد بتاريخ 11/6/2015 واستمر المدعى عليهما في اشغال المأجور ودون ان يطلب منهما المالك (المدعيان) اخلاء المخزنين بانتهاء مدة العقد فإن مقتضى ذلك وفق صريح نص البند الثاني من عقد الايجار بتجديد هذا العقد لمدة سنة اخرى.

كما ان المدعيين لم يتقدما بدعواهما للمطالبة بمنع المعارضة واجر المثل الا بتاريخ 24/6/2015 اي بعد تجديد العقد لمدة سنة وفق ما بيناه وموضوع هذه الدعوى لا يكون الا بمواجهة شخصاو اشخاص انقلبت يدهم على المأجور من يد مشروعة الى يد غير مشروعة وحيث ان الأمر في هذه الدعوى ليس كذلك فإن الدعوى والحالة هذه تغدو فاقدة لأساسها القانوني ومستوجبة الرد.

وحيث ان محكمة الاستئناف تونصلت الى ذلك فإنها تكون قد قضت بما يتفق وصحيح القانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(168/2018فصل23/1/2018).

h2018.168

أجور مستحقة h2017.309

مبدأ قانوني

وحيث يستفاد من نص المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين انها اجازت اخلاء المأجور عند تخلف المستأجر عن دفع بدل الايجار المستحق او جزء منه خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغه بوجوب دفعه بموجب انذار عدلي.

وحيث ذهب الاجتهاد القضائي  ان الانذار العدلي الذي اوجب المشرع على المؤجر توجيهه الى المستأجر بوسطاة كاتب العدل يبلغه فيه بوجوب دفع الأجرة عن حلول أجل دفعها يعتبر من المسائل القانونية التي تبحثها المحكمة من تلقاء نفسها مما يؤثر على صحة إقامة دعوى التخلية لأن معنى الإنذار هو وضع المدين قانوناً في حالة المتأخر عن تنفيذ التزامه ذلك أن مجرد حلول اجل الالتزام لا يلغى في جعل المدين في هذا الوضع القانوني بل لا بد من اعذاره.

وحيث يشترط في دعوى تخلية المأجور التي تستند الى تخلف المستأجرين عن دفع بدل الإجارة أو جزء منها مستحق الأداء ان يكون المؤجر قد وجه انذاراً للمستأجلر يطلب فيه دفع الأجور فإن صحة تبليغ الإنذار هو شرط لتخلية الأجور.

وحيث انه يجب أنه يوجه الإنذار العدلي المتضمن ضرورة دفع الأجور المستحقة الى المستأجرين اللذين يشغلان العقار الأجور ومقتضى ذلك أنه لا يكفى تبليغ بعضهم دون الآخر وحيث ان الثابت من اوراق الدعوى وعقد الإيجار ان المستأجرين الموقعين لعقد الإيجار هم كل من 1-معالي أمين العاصمة 2-وزير العدل نيابة عن الحكومة وان الدعوى مقدمة بمواجهة أحد المستأجرين فقط وان الانذار العدلي موجه الى المستأجر مجلس امانة عمان الكبرى ولم يرسل المستأجر الثاني معالي وزير العدل ولم يتبلغه وان ورد ذكره في الإنذار المرسل الى أمين العاصمة.

وحيث أن الإنذار العدلي المتضمن ضرورة دفع الأجور المستحقة الى المستأجرين اللذين يشغلان العقار المأجور يجب ان يوجه الى المستأجرين جميعاً ولا يكفي تبليغ بعضهم دون الآخر.

وحيث ان الانذار وجه الى المدعى عليها الطاعنة وحدها ولم يرسل ويبلغ الى المستأجر الثاني فيكون هذا الانذار غير منتج لآثاره القانونية وتكون دعوى المدين سابقة لأوانها.وحيث ان محكمة الإستئناف توصلت لخلاف ذلك فيكون قرارها مخالفاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(309/2017فصل16/2/2017).

h2017.309

فسخ عقد الايجار h2017.284

مبدأ قانوني

وحيث ان الثابت من اوراق الدعوى ان المدعية تستأجر وتشغل قطعة الارض موضوع الدعوى والمخازن المقامة عليها بموجب عقد ايجار خطي موقع بينهما وبين المالك القديم مدته عشر سنوات من تاريخ 1/10/2010 بأجرة متفق عليها لكل سنة بالتفصيل الوارد في عقد الايجار وقد انتقلت ملكية العقار الى المدعى عليهم ووقعت المدعية على ملحق تعديل عقد الايجار بتاريخ 8/2/2012 حيث اصبح المدعى عليهم هم المؤجرون للمدعية بشروط العقد السابقة نفسها.

وحيث نجد ان الاجتهاد القضائي لمحكمة التمييز قد استقر على انه اذا عقد الطرفان عقد الطرفان عقد اجارة جديدة اعتبر العقد الأخير وهو الملزم لهما.

وبالرجوع الى المادة 699/1 من القانون المدني فقد نصت (يجوز للمستأجر فسخ العقد:

1-اذا استلزم تنفيذه الحاق الضرر بين بالنفس او المال او لمن يتبعه في الانتفاع بالمأجور).

المستفاد من هذه المادة ان الغاية التي قصدها المشرع هي منح المستأجر الحق بطلب فسخ عقد الإجارة في حالة اذا كانت العين المؤجرة يعتريها حالة من شأنها ان تعرض صحة او من يعيشون معه او مستخدمه او عماله او ماله لخطر جسيم كأن تكون العين المؤجرة آيلة للسقوط او يوجد فيها وباء معدي او تبين انها غير صالحة للسكن او او طرأت اي ظروف خارجة عن ارادة المؤجر او المستأجر حالت دون تنفيذ العقد.

وحيث ان عقد الأجارة من العقود الملزمة للجانبين وقد اوجب القانون على طرفي العقد الوفاء بما اوجبه عليه بالعقد.

وحيث لم يرد من البينات اي بينة تثبت اخلال المؤجرين بالالتزامات المترتبة عليهم او أن تنفيذ العقد والانتفاع بالمأجور من شأنه الحاق الضرر بمال او نفس المستأجر او من يتبعه بالانتفاع بالاجارة وبالتالي فإن الخسارة التي منيت الجهة المدعية نتيجة عدم قدرتها على تحقيق ريح من عملها في محطة تغيير الزيت ليست من الحالات التي تجيز لها المطالبة بفسخ عقد الإيجار استناداً لنص المادة 699 من القانون المدني.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(284/2017فصل13/2/2017).

h2017.284

أجور مستحقة h2017.240

مبدأ قانوني

حيث إن المدعية في الدعوى الأصلية كانت قد وجهت للمدعى عليها (الدعية بالتقابل) إنذاراً عدلياً أشارت فيه الى أن مجموع المبالغ المستحقة بذمة المدع عليه هي مبلغ (96182,500 ) ديناراً شاملة ما كان مترصداً من قسط الضمان الذي استحق بموجب العقد السابق بتاريخ 3/8/1997 ونجد إن وكيل المدعية طلب أثناء نظر الدعوى توجيه أمر دفع للمدعى عليها لدفع مبلغ عشرين ألف دينار استحقت خلال نظر الدعوى إلا أن المحكمة رفضت طلبه بتاريخ 29/3/2006 واصرت على ذلك القرار باريخ 24/4/2006 .

وحيث إن محكمة البداية أصدرت حكمها بإلزام المدعى عليها بمبلغ (122177) ديناراً على اعتبار أن الأجور المستحقة بموجب العقد الثاني ورصيدةقسط الضمان المستحقة عن العقد الأول بتاريخ 30/8/1998وأن محكمة الاستئناف ايدتها بذلك دون أن تبحث تفصيلاً لهذه الأجور ومقدارها وهل كانت على أساس أربعين ألف دينار سنوياً امتثالاً للشرط الجزائي الوارد بالاتفاقية الملحقة بعقد الإيجار أم على أساس بدا الإجارة هو خمسة وثلاثونألف دينار.

ودون أن تلحظ أن الطالب به في الإنذار وكذلك المبلغ الوارد في الوكالة هو مبلغ (96182,500) دينار وأن حدود وكالة المدعية هو المطالبة بهذا المبلغ طالما أن المحكمة رفضت أمر دفع بشأن الأجور التي استحقت خلال نظر الدعوى .

وحيث توصلت محكمة الاستئناف لهذه النتيجة فيكون قرارها مخالفاً للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم (240/2017) فصل (23/2/2017).

h2017.240

 

 

إخلاء المأجور h2017.244

مبدأ قانوني

وحيث ان المستفاد من احكام المادة 19 من قانونن المالكين والمستأجرين بصفتها المعدلة رقم 21 بموجب القانون رقم 22 لسنة 2011.

انه يجوز للمؤجر بموجب عقد ايجار خطي اتباع الاجراءات التالية لاخلاء او استرداد المأجور اذا كان السبب انتهاء مدة عقد الايجار وفقاً للعقد اذا قام المالك باخطار المستأجر بلزوم اخلاء او رد المأجور بانتهاء مدة عقد الايجار وامتنع المستأجر عن اعادة المأجور خلال عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الايجار ايهما لاحق يعتبر ذلك سبباً مشروعاً للمالك لتقديم طلب الى قاضي الامور المستعجلة لدى المحكمة المختصة للاستصدار قرار باخلاء او استرداد المأجور وللقاضي او من ينتدبه باجراء الكشف لاثبات واقع حال المأجور اذا وجد ذلك ضرورياً ويعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي وفق احكام قانون التنفيذ.

واشترطت لذلك:

1-انقضاء مدة عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه المستأجر دون الطعن فيه.

2-أو تأييد محكمة الاستئناف القرار المستعجل في حال الطعن وتقديم كفالة عدلية أو مصدقة.

في حين نصت الفقرة هــ من هذه المادة:

إذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الإخطار واجراء الكشف المشار اليهما ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الاخلاء او الاسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره.

وعليه فإن الاستثناء الوارد بهذه الفقرة بشأن العقار المؤجرة مفروشاً لا يخرجه عن القرار الصادر عن قاضي الأمور المستعجلة وبالتالي يبقى القرار الصادر فيه على هذا النحو قابلاً للطعن وفقاً لأحكام المادة 176/2 من قانون اصول المحاكمات المدنية ولا تعد مسألة النفاذ المستعجل متعارضة مع قابلية القرار للطعن.

وحيث نهجت محكمة الاستئناف نهجاً مغايراً فيكون قرارها مخالفاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(244/2017فصل12/2/2017).

h2017.244

فسخ عقد ايجار h2017.217

مبدأ قانوني

وحيث ان عقد الايجار موضوع الدعوى وفي البند العاشر انه لا حاجة لتبادل الانذار في حال اخلال احد المتعاقدين بالتزاماته وان هذا الشرط جائز قانوناً وغير مخالفاً للنظام العام والآداب فإن دعوى فسخ عقد الإيجار والحالة هذه تكون مقامة بشكل صحيح وان ما توصلت اليه محكمة الاستئناف تكون موافقة لحكم القانون والاصول.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(217/2017فصل1/2/2017).

h2017.217

أجور مستحقة h2017.214

مبدأ قانوني

وحيث ان المطالبة موضوع هذه الدعوى هي مطالبة بأجور مأجور مستحقة وأن المميزة بلائحتها الجوابية دفعت الدعوى بأن المأجورغير قابل للانتفاع به من قبلها لعدم وجود اذن اشغال ساري المفعول لغايات الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة للانتفاع بالمأجور فقد كان على المحكمة ولغايات الفصل في الدعوى ووفقاً لصلاحياتها المبينة في المادة 100 اصول مدنية طلب هذه البينة للتثبت من وجود او عدم وجود اذن اشغال المأجور موضوع الدعوى ومن ثم الفصل في المطالبة موضوع الدعوى وحيث لم تراع محكمة الاستئناف ذلك فقد جاء حكمها سابقاً لاوانه.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(214/2017فصل19/2/2017).

h2017.214

أجور مستحقة h2017.201

مبدأ قانوني

حيث إن عقد الإيجار الموقع بين الطرفين وقد ثبت من محضر تسليم المفاتيح أنه تم في 13/5/2012 أي بعد دخول السنة العقدية مما يعني استحقاق الأجرة عنها وعليه لا محل لتطبيق أحكام المادة (665) مدني ما دامت القدرة على استيفاء المنفعة كانت متاحة .

وحيث توصلت محكمة الاستئناف لهذه النتيجة فيكون قرارها موافقاً للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم (201/2017) فصل (16/2/2017).

h2017.201

 

 

أجور مستحقة h2017.211

مبدأ قانوني

وحيث أن المادة 12 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 12 لسنة 1994 وتعديلاته هو القانون الخاص والواجب التطبيق ونصت المادة المذكورة انه اذا لم تكن كيفية دفع بدل الاجرة مبينة في العقد فتعتبر الأجرة مشاهرة تدفع في بداية كل شهر من أشهر العقد.

ولما كانت كيفية أداء البدل في عقد الايجار موضوع الدعوى بانها تدفع على قسطين كل قسط 850 دينار وأن ابتداء الايجار هو 1/2/2014مما يعني وحسب نص المادة 12 المشار اليها ان القسط الاول يستحق في 1/2/2014 والقسط الثاني في 1/8 من كل عام زهكذا في السنوات التالية وان البينة الشخصية غير مقبولة لإثبات ما هو ثابت في عقد الايجار الخطي وان تراخي المدعي بقبض الاجور عن تاريخ استحقاقها لا يعتبر تعديلاً لهذا العقد وهذا ما توصلت اليه محكمة الاستئناف فعليه يكون قرارها في محله.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(211/2017فصل15/2/2017).

h2017.211