أرشيف التصنيفات: أجور مستحقة

أجور مستحقة h2017.309

مبدأ قانوني

وحيث يستفاد من نص المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين انها اجازت اخلاء المأجور عند تخلف المستأجر عن دفع بدل الايجار المستحق او جزء منه خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغه بوجوب دفعه بموجب انذار عدلي.

وحيث ذهب الاجتهاد القضائي  ان الانذار العدلي الذي اوجب المشرع على المؤجر توجيهه الى المستأجر بوسطاة كاتب العدل يبلغه فيه بوجوب دفع الأجرة عن حلول أجل دفعها يعتبر من المسائل القانونية التي تبحثها المحكمة من تلقاء نفسها مما يؤثر على صحة إقامة دعوى التخلية لأن معنى الإنذار هو وضع المدين قانوناً في حالة المتأخر عن تنفيذ التزامه ذلك أن مجرد حلول اجل الالتزام لا يلغى في جعل المدين في هذا الوضع القانوني بل لا بد من اعذاره.

وحيث يشترط في دعوى تخلية المأجور التي تستند الى تخلف المستأجرين عن دفع بدل الإجارة أو جزء منها مستحق الأداء ان يكون المؤجر قد وجه انذاراً للمستأجلر يطلب فيه دفع الأجور فإن صحة تبليغ الإنذار هو شرط لتخلية الأجور.

وحيث انه يجب أنه يوجه الإنذار العدلي المتضمن ضرورة دفع الأجور المستحقة الى المستأجرين اللذين يشغلان العقار الأجور ومقتضى ذلك أنه لا يكفى تبليغ بعضهم دون الآخر وحيث ان الثابت من اوراق الدعوى وعقد الإيجار ان المستأجرين الموقعين لعقد الإيجار هم كل من 1-معالي أمين العاصمة 2-وزير العدل نيابة عن الحكومة وان الدعوى مقدمة بمواجهة أحد المستأجرين فقط وان الانذار العدلي موجه الى المستأجر مجلس امانة عمان الكبرى ولم يرسل المستأجر الثاني معالي وزير العدل ولم يتبلغه وان ورد ذكره في الإنذار المرسل الى أمين العاصمة.

وحيث أن الإنذار العدلي المتضمن ضرورة دفع الأجور المستحقة الى المستأجرين اللذين يشغلان العقار المأجور يجب ان يوجه الى المستأجرين جميعاً ولا يكفي تبليغ بعضهم دون الآخر.

وحيث ان الانذار وجه الى المدعى عليها الطاعنة وحدها ولم يرسل ويبلغ الى المستأجر الثاني فيكون هذا الانذار غير منتج لآثاره القانونية وتكون دعوى المدين سابقة لأوانها.وحيث ان محكمة الإستئناف توصلت لخلاف ذلك فيكون قرارها مخالفاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(309/2017فصل16/2/2017).

h2017.309

أجور مستحقة h2017.240

مبدأ قانوني

حيث إن المدعية في الدعوى الأصلية كانت قد وجهت للمدعى عليها (الدعية بالتقابل) إنذاراً عدلياً أشارت فيه الى أن مجموع المبالغ المستحقة بذمة المدع عليه هي مبلغ (96182,500 ) ديناراً شاملة ما كان مترصداً من قسط الضمان الذي استحق بموجب العقد السابق بتاريخ 3/8/1997 ونجد إن وكيل المدعية طلب أثناء نظر الدعوى توجيه أمر دفع للمدعى عليها لدفع مبلغ عشرين ألف دينار استحقت خلال نظر الدعوى إلا أن المحكمة رفضت طلبه بتاريخ 29/3/2006 واصرت على ذلك القرار باريخ 24/4/2006 .

وحيث إن محكمة البداية أصدرت حكمها بإلزام المدعى عليها بمبلغ (122177) ديناراً على اعتبار أن الأجور المستحقة بموجب العقد الثاني ورصيدةقسط الضمان المستحقة عن العقد الأول بتاريخ 30/8/1998وأن محكمة الاستئناف ايدتها بذلك دون أن تبحث تفصيلاً لهذه الأجور ومقدارها وهل كانت على أساس أربعين ألف دينار سنوياً امتثالاً للشرط الجزائي الوارد بالاتفاقية الملحقة بعقد الإيجار أم على أساس بدا الإجارة هو خمسة وثلاثونألف دينار.

ودون أن تلحظ أن الطالب به في الإنذار وكذلك المبلغ الوارد في الوكالة هو مبلغ (96182,500) دينار وأن حدود وكالة المدعية هو المطالبة بهذا المبلغ طالما أن المحكمة رفضت أمر دفع بشأن الأجور التي استحقت خلال نظر الدعوى .

وحيث توصلت محكمة الاستئناف لهذه النتيجة فيكون قرارها مخالفاً للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم (240/2017) فصل (23/2/2017).

h2017.240

 

 

أجور مستحقة h2017.214

مبدأ قانوني

وحيث ان المطالبة موضوع هذه الدعوى هي مطالبة بأجور مأجور مستحقة وأن المميزة بلائحتها الجوابية دفعت الدعوى بأن المأجورغير قابل للانتفاع به من قبلها لعدم وجود اذن اشغال ساري المفعول لغايات الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة للانتفاع بالمأجور فقد كان على المحكمة ولغايات الفصل في الدعوى ووفقاً لصلاحياتها المبينة في المادة 100 اصول مدنية طلب هذه البينة للتثبت من وجود او عدم وجود اذن اشغال المأجور موضوع الدعوى ومن ثم الفصل في المطالبة موضوع الدعوى وحيث لم تراع محكمة الاستئناف ذلك فقد جاء حكمها سابقاً لاوانه.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(214/2017فصل19/2/2017).

h2017.214

أجور مستحقة h2017.201

مبدأ قانوني

حيث إن عقد الإيجار الموقع بين الطرفين وقد ثبت من محضر تسليم المفاتيح أنه تم في 13/5/2012 أي بعد دخول السنة العقدية مما يعني استحقاق الأجرة عنها وعليه لا محل لتطبيق أحكام المادة (665) مدني ما دامت القدرة على استيفاء المنفعة كانت متاحة .

وحيث توصلت محكمة الاستئناف لهذه النتيجة فيكون قرارها موافقاً للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم (201/2017) فصل (16/2/2017).

h2017.201

 

 

أجور مستحقة h2017.211

مبدأ قانوني

وحيث أن المادة 12 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 12 لسنة 1994 وتعديلاته هو القانون الخاص والواجب التطبيق ونصت المادة المذكورة انه اذا لم تكن كيفية دفع بدل الاجرة مبينة في العقد فتعتبر الأجرة مشاهرة تدفع في بداية كل شهر من أشهر العقد.

ولما كانت كيفية أداء البدل في عقد الايجار موضوع الدعوى بانها تدفع على قسطين كل قسط 850 دينار وأن ابتداء الايجار هو 1/2/2014مما يعني وحسب نص المادة 12 المشار اليها ان القسط الاول يستحق في 1/2/2014 والقسط الثاني في 1/8 من كل عام زهكذا في السنوات التالية وان البينة الشخصية غير مقبولة لإثبات ما هو ثابت في عقد الايجار الخطي وان تراخي المدعي بقبض الاجور عن تاريخ استحقاقها لا يعتبر تعديلاً لهذا العقد وهذا ما توصلت اليه محكمة الاستئناف فعليه يكون قرارها في محله.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(211/2017فصل15/2/2017).

h2017.211

إجور مستحقة h2016.1046

مبدأ قانوني

حيث إن المدعى عليها مستأجرة المحل التجاري المقام على قطعة الارض من أراضي العقبة بموجب عقد إيجار خطي مؤرخ في 1/1/2014 ولمدة خمس سنوات وبأجرة سنويه مقدارها (22) ألف دينار تدفع على قسطين متساوين في  1/1 و 7/1 من كل عام .

وحيث أن المدعى عليها تخفلت عن دفع كامل القسط المستحق في 1/1/2015 البالغ (11000) دينار في ميعاد استحقاقه حيث قامت بدفع مبلغ (2765) ديناراً بتاريخ 6/1/2015 في صندوق محكمة بداية العقبة ليصبح المبلغ ( 2765 ديناراً+ 7332ديناراً = 10097ديناراً وترصيد مبلغ 1003دنانير من الاجور المستحقة وأن ما تم في 6/1/2015 بحجة أن هناك عطلة رسمية فإن ذلك لا يبرر التخلف عن الدفع .

وحيث إن (إذا امتنع أو تأخر المستأجر عن دفع قسط من الاقساط في ميعاد استحقاقه فتصبح جميع الاقساط الاخرى مستحقة الاداء …. لا حاجة لتبادل أي أخطار أو أنذار بين الفرقاء في هذا العقد ….)

وحيث أنه لا حاجة ولا ضرورة لتوجيه المدعيين للإنذار العدلي على ضوء أحكام هذا العقد لأن هذا الشرط لا يخالف هذا القانون أو النظام العام وأن توجيه الأنذار من قبل المدعيين هو من قبيل لزوم ما لا يلزم  حسب ما استقر عليه اجتهاد محكمة التمييز بهذا المجال .

حيث توصلت محكمة الاستئناف لهذه النتيجة فيكون قرارها موافقاً للقانون .

راجع بذلك قرر محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم (1046/2016) فصل (21/8/2016) .

h2016.1046

 

أجورمستحقة h2016.31

مبدأ قانوني

وحيث أنه وبالرجوع إلى المادة 41 من قانون البينات يتبين أنه حتى تحوز الأحكام المكتسبة الدرجة القطعية قوة القضية المقضية وتكون حجة بما فصلت فيه من الحقوق يتوجب أن تتوافر فيها الشروط التالية:

1-اتحاد الخصوم.

2-اتحاد المحل.

3-اتحاد السبب.

4-صدور حكم قضائي فاصل في الموضوع مكتسب الدرجة القطعية.

وحيث انه وبالرجوع الى القرار الصادر عن محكمة بداية حقوق عمان المتكونة بين الخصوم ذاتهم التي محلها المطالبة ببدل الاجور في الدعوى موضوع الطعن الماثل نجد ان محكمة اول درجة وفي الفقرة الثالثة الواردة على الصحيفة رقم 10 من ذلك القرار أوردت ما يلي (اما بالنسبة لمطالبة المدعي بباقي الاجور اعمالاً للبند العاشر من عقد الإيجار وحيث إن المطالبة بالأجور المستحقة بعد تاريخ إقامة الدعوى إنما هي مطالبة بتنفيذ عقد الإيجار المنظم بين المدعي والمدعى عليها الأولى وهو ما لا يستقيم مع دعوى فسخ عقد الإيجار التي من شأنها إعادة الحال إلى ماكان عليه المتعاقدين قبل التعاقد مما يجعل من المطالبة بباقي الاجور المستحقة بعد إقامة هذه الدعوى غير قائم على أساس قانوني ويستوجب الرد.

وعليع وحيث ان هذا القرار انتهى الى رد المطالبة بتلك الأجور شكلاً ولم يفصل في مدى استحقاق المدعي لهذه الأجور من عدمه فإن هذا القرار وإن اكتسب الدرجة القطعية لا تتوافر فيه شروط المادة  من قانون البينات المذكورة لكونه لم يفصلفي موضوع الطن الماثل مما يغدو معه الدفع بالقضية المقضية مستوجباً الرد.

وحيث ان محكمة الإستئناف توصلت لذلك فيكون قرارها موافقاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(31/2016 فصل17/5/2016)

h2016.31

أجور مستحقة h2016.3

مبدأ قانوني

وحيث أنه وبالرجوع إلى لائحة الدعوى فإن المدعي يطالب بأجور مستحقة عن مدد محددة كما أن المدعي أشار إلى وجود مصالحة على أن يقوم المدعى عليه بدفع الأجور المستحقة وحيث أن المدعى عليه لم يقم بدفع المبالغ المحددة في المصالحة كما أن المصالحة في الدعوى التي أقامها المدعى عليه والتي تضمنت إخلاء المأجور وتسليمه خالياً من الشواغل ودفع جميع الأجور المستحقة بالإضافة للرسوم والمصاريف.

وحيث أنه لم تحدد الأجور المستحقة الواردة في المصالحة فإن المطالبة بتلك الأجور بحجة عدم دفعها فإن إقامة دعوى جديدة للمطالبة بتلك الأجور لا يعتبر من قبيل القضية المقضية.

وحيث توصلت محكمة البداية بصفتها الإستئنافية لخلاف هذه النتيجة فيكون قرارها مخالفاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(3/2016فصل 9/3/2016).

h2016.3

أجور مستحقة h2014.4409

مبدأ قانوني10

وفي ذلك نجد أن المدعى عليه (المميز ) وفي لائحته الجوابيه لم ينكر إنشغاله للشقه موضوع الدعوى ولكنه يزعم أنه يملك ثلث العمارة الموجودة فيها الشقة المذكورة ولكن العمارة المسجلة بإسم المدعي ولم ينكر توقيعه على عقد الإيجار ولكنه زعم أن العقد هو عقد صوري لغايات تمكينه من تلقي الخدمات لأنه من أبناء قطاع غزة ولا يستطيع التملك مع أن الثابت من أوراق الدعوى والمتمثلة بسند تسجيل أن المدعى عليه هو المالك للشقه موضوع الدعوى وكذلك نجد أن المميز (المدعى عليه ) قد أقر على ضوء إجابته على لائحة الدعوى في أسباب تمييزه أنه لم يدفع أجره الشقة المذكوره وكذلك نجد أن تاريخ عقد الإيجار هو 1/8/2011 وبذلك تكون أحكام المادة (5/ب/1) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994هي التي تنطبق على وقائع الدعوى وبالتالي فإن شروط العقد المتفق عليها بين الطرفين هي التي تحكم العلاقة بينهما أي أن عقد الإيجار ينقضي إنتهاء المدة المتفق عليها دون حاجة لإنذار وفقاً لما جاء بالبندين السادس والثاني عشر من عقد الإيجار موضوع الدعوى والمتضمن أن مدة العقد ستة أشهر إعتباراً من 1/8/2011 وتنتهي في 30/1/2012 وبدون حاجة لإنذار وعليه ثبت أن المدعى عليه المميز قد تخلف عن الأجرة المستحقة وعليه تكون مخاصمة المدعي صحيحة والحكم بفسخ عقد الإيجار وإلزامه بالأجور المستحقة واقعاً في محله وموافقاً للقانون والأصول .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (4409/2014) فصل (10/3/2015)

h2014.4409

أجور مستحقة h2005.721

مبدأقانوني 83

حيث أن محكمة الإستئناف اتبعت قرار النقض فيما يتعلق بصحة وسلامة دفع الأجور إلى الورثة أو أحدهم فيما إذا كان مفوضاً بقبض الأجور بعد أن اقر وكيل المدعيين بأن المدعي عليه قد دفع مبلغ 6185 دينار عن أجور السنوات 1991 و1994 المطالب بها بالإنذار العدلي ولائحة الدعوى وكذلك فيما توصلت إليه بأجرة العقار عدلت أثناء حياة مورث المدعين. وتوصلت أيضاً إلى أن الأجرة المستحقة المتبقية هي 1015 دينار.إلا أنها لم تبين مصير هذا المبلغ واكتفت بالقول أن المدعين لم يطلبوا الحكم بهذا المبلغ وإنما اقتصر طلبهم على فرق الأجور البالغ 7063دينار فإن ذلك يشكل منهم اقراراً باستلام كامل أجور هذه السنوات على خلاف ما ورد بلائحة الدعوى والإنذار العدلي مما يجعل قرارها بهذا الاأر يكسبه الغموض ويجعل قرارها مخالف للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (721/2005) فصل (17/7/2005)

h2005.721