أرشيف التصنيفات: اخلاء مأجور

إخلاء مأجور h2018.168

مبدأ قانوني

وحيث أن المدعى عليهما يستأجرا المخزنين المقامين على قطعة الأرض موضوع الدعوى وبموجب عقد ايجار خطي لمدة ست سنوات يبدأ في 1/6/2009 وينتهي بتاريخ 1/6/2015 وبأجرة سنوية 3000 ديناراً وبعد انتهاء مدة العقد تقدم المدعيان بهذه الدعوى للمطالبة بمنع المعارضة واجر المثل.

ولما كان الثابت انالبند الثاني من عقد الإيجار ينص على انه:

(عند انتهاء مدة الإيجار واذا لم يجدد العقد كما هو مذكور بهذا البند كما يجب على المستأجر في حالة انتهاء مدة العقد وعدم رغبته في تجديده اخبار المؤجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل والا يعتبر مستأجرا المحل لمدة سنة أخرى اذا أراد المؤجر ذلك فإن البين من هذا البند ان الإختيار بالإخلاء أو عدم التجديد يقع على عاتق المستأجر في حال عدم رغبته في تجديد العقد وان عبارة (اذا اراد المؤجر ذلك تنصرف وفق المنطق السليم الى الأيام السابقة لانتهاء مدة العقد)

وحيث انتهت مدة العقد بتاريخ 11/6/2015 واستمر المدعى عليهما في اشغال المأجور ودون ان يطلب منهما المالك (المدعيان) اخلاء المخزنين بانتهاء مدة العقد فإن مقتضى ذلك وفق صريح نص البند الثاني من عقد الايجار بتجديد هذا العقد لمدة سنة اخرى.

كما ان المدعيين لم يتقدما بدعواهما للمطالبة بمنع المعارضة واجر المثل الا بتاريخ 24/6/2015 اي بعد تجديد العقد لمدة سنة وفق ما بيناه وموضوع هذه الدعوى لا يكون الا بمواجهة شخصاو اشخاص انقلبت يدهم على المأجور من يد مشروعة الى يد غير مشروعة وحيث ان الأمر في هذه الدعوى ليس كذلك فإن الدعوى والحالة هذه تغدو فاقدة لأساسها القانوني ومستوجبة الرد.

وحيث ان محكمة الاستئناف تونصلت الى ذلك فإنها تكون قد قضت بما يتفق وصحيح القانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(168/2018فصل23/1/2018).

h2018.168

إخلاء المأجور h2017.244

مبدأ قانوني

وحيث ان المستفاد من احكام المادة 19 من قانونن المالكين والمستأجرين بصفتها المعدلة رقم 21 بموجب القانون رقم 22 لسنة 2011.

انه يجوز للمؤجر بموجب عقد ايجار خطي اتباع الاجراءات التالية لاخلاء او استرداد المأجور اذا كان السبب انتهاء مدة عقد الايجار وفقاً للعقد اذا قام المالك باخطار المستأجر بلزوم اخلاء او رد المأجور بانتهاء مدة عقد الايجار وامتنع المستأجر عن اعادة المأجور خلال عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الايجار ايهما لاحق يعتبر ذلك سبباً مشروعاً للمالك لتقديم طلب الى قاضي الامور المستعجلة لدى المحكمة المختصة للاستصدار قرار باخلاء او استرداد المأجور وللقاضي او من ينتدبه باجراء الكشف لاثبات واقع حال المأجور اذا وجد ذلك ضرورياً ويعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي وفق احكام قانون التنفيذ.

واشترطت لذلك:

1-انقضاء مدة عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه المستأجر دون الطعن فيه.

2-أو تأييد محكمة الاستئناف القرار المستعجل في حال الطعن وتقديم كفالة عدلية أو مصدقة.

في حين نصت الفقرة هــ من هذه المادة:

إذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الإخطار واجراء الكشف المشار اليهما ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الاخلاء او الاسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره.

وعليه فإن الاستثناء الوارد بهذه الفقرة بشأن العقار المؤجرة مفروشاً لا يخرجه عن القرار الصادر عن قاضي الأمور المستعجلة وبالتالي يبقى القرار الصادر فيه على هذا النحو قابلاً للطعن وفقاً لأحكام المادة 176/2 من قانون اصول المحاكمات المدنية ولا تعد مسألة النفاذ المستعجل متعارضة مع قابلية القرار للطعن.

وحيث نهجت محكمة الاستئناف نهجاً مغايراً فيكون قرارها مخالفاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(244/2017فصل12/2/2017).

h2017.244

إخلاء مأجور h2016.1797

مبدأ قانوني

حيث إن موضوع الدعوى هو فسخ عقد إيجار ومن حيث إنه وطبقاً لأحكام المادة (52) من قانون أصول المحاكمات المدنية إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد أو إبطاله أو فسخة تقدر قيمتها بقيمة المتعاقد عليه وحيث إن موضوع الدعوى هو إخلاء مأجور أجرة سنوية وكما هو ثابت من عقد الإيجار الخطي المحفوظ في الملف هي خمسة آلاف ومئتين وخمسين ديناراً .

وحيث إن دعوى إخلاء المأجور تقدر بقيمة الإيجار السنوي وفقاً للمادة (3/52) من قانون أصول المحاكمات المدنية.

وحيث إن الجهة الطاعنة لم تحصل على إذن بالتمييز وفقاً للمادة (1/191) من قانون أصول المحاكمات المدنية باعتبار أن بدل الإيجار السنوي أقل من عشرة آلاف دينار وبالتالي فإن هذا الطعن مستوجب الرد شكلاً .

 

وحيث توصلت محكمة الاستئناف لهذه النتيجة فيكون قرارها موافقاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم (1797/2016) فصل (31/7/2016) .

h2016.1797

 

 

إخلاء مأجور h2016.3000

مبدأ قانوني

حيث إن المادة (19) من قانون المالكين والمستأجرين أنها نصت إذا قام المالك بإحظار المستأجر بلزوم إخلاء المأجور ورد المأجور بانتهاء مدة عقد الإجارة وامتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال مدة عشر أيام من تاريخ تبلغة الإخطار أو تاريخ انتهاء العقد أيهما لاحق فيعتبر ذلك سبباً مشروعاً للمالك لتقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصه لاستصدار قرار بإخلاء أو استرداد المأجور .

وحيث إن المشرع أجاز للمؤجر بموجب عقد إيجار خطي اتباع الاجراءات التالية لإخلاء واسترداد العقار المأجور استلامه إذا كان سبب الإخلاء أو الاسترداد عند انتهاء مدة عقد الإجارة وفق أحكام العقد ووفق أحكام المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين وذلك ضمن الشروط التالية: 1.إذا كانت مدة عقد الإجارة قد انتهت 2.أن يوجه المالك إخطاراً للمستجر بلزوم الإخلاء أو رد المأجور بانتهاء مدة عقد الإجارة 3.أن يمتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال عشرة أيام من تاريخ تبلغه الإخطار أو تاريخ انتهاء مدة العقد أيهما لاحق.

وحيث ان الثابت من ظاهر البينة المقدمة في الطلب إن توجيه الإنذار العدلي هو من لزوم لزوم الإخلاء ورد المأجور وحيث إن مدة عقد الإيجار موضوع الطب هي (9)  سنوات اعتباراً من تاريخ 17/9/2005 وتنتهي بتاريخ 16/9/2014 .

وحيث أن الانذار العدلي الموجه من المستأنف ضدهما بواسطة كاتب العدل والموجه للمستأنف كان بتاريخ 22/9/2014 أي بعد انتهاء مدة عقد الإجارة الأمر الذي يغدو معه أن توجيه الإخطار كان خارج المدة القانونية وبالتالي فإن شروط المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين غير متوفرة الامر الذي يتعين معه رد الطلب .

حيث توصلت المحكمة لهذه النتيجة فيكون قرارها موافقاً للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم (3000/2016) فصل (11/1/2017).

h2016.3000

 

إخلاء المأجور h2016.346

مبدأ قانوني

وحيث ان من شروط العقد الإضافية فإنه يحق للمستأجر أن يقوم بإجراء التغييرات في المأجور وإجراء الديكورات الداخلية وإجراء  القواطع بشرط عدم الإضرار وبالتالي فطالما لم تلحق الأعمال التي قام بها البنك إضراراً بالمأجور فإنه والحالة هذه لا يوجدأي مخالفة لسشروط عق الايجار.

وحيث انه وبالرجوع الى المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين أن المقصود المناسبة للمحلات التجارية هي المنطقة التجارية وليست المنطقة الجغرافية وانه يشترط للإخلاء شروط إذا فقد أحدها يؤدي الى هدم باقي الشروط وان شرط المناسبة هو الشرط الاهم من هذه الشروط والواجب بحقه في هذه الدعوى.

وبالرجوع الى عقد الايجار فإن الغاية من الاجارة هي استعمال البناء المستأجر كفرع للبنك يمارس من خلاله اعماله المباشرة مع العملاء وان المبنى كان لغايات استعماله كمبنى ادارة للدوائر الإدارية كشركة بنك فيلادلفيا والذي اندمج البنك الأهلي الاردني وهو شركة مساهمة عامة وبموجب قرار وزير الصناعة والتجارة مع شركة بنك فيلادلفيا وحلت محلها في جميع الحقوق والالتزامات ونتيجة ذلك آلت ملكية البناء العائد لشركة فيلادلفيا للمدعى عليها وحلت حلولاً قانونياً مكانها باعتبارها الخلف القانوني لشركة بنك فيلادلفيا والتي تملكت العقار بموجب معاملة التصحيح.

وحيث أن الثابت من تقرير الخبرة الذي تم اعتماده فإن موقع البناء من الناحية التجارية الواقع على المبنى وتوفر مواقف للسيارات لا يعتبر موقعاً مناسباً لعمل فرع البنك وخصوصاً بالمقارنة مع موقع الفرع الأخر وبذلك فإن شرط المناسبة لغايات إعمال نص المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين غير متوفر مما يجعل القرار المطعون فيه موافقاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(346/2016فصل2/5/2016).

h2016.346

إخلاء مأجور h2000.2693

مبدأقانوني 63

حيث أن المادة 5\ج\3 من قانون المالكين والمستأجرين اشترطت أنه إذا تخلى المستأجر لآخر يجب أن يحصل على موافقة المالك الخطية .

وحيث أن المستأجر لم يحصل على موافقة المالك الخطية بالسماح لوالدته باستعمال المأجور وأن القول أن المالك يعلم باشغال والدة المستأجر للمأجور لمدة تزيد عن اثنى عشر عاماً ولم يبدي أي معارضة غير وارد لتصيح والدته هي المستأجر واضعة اليد على العقار ويكون بذلك المستأجر هو المسؤول عن الإجارة وأن والدته تسكن معه بالتبعية وأي قول خلاف ذلك يدحضه عقد الإيجار وحيث أن المستأجر ترك المأجور وأبقى والدته في العقار دون موافقة المالك الخطية لذا يكون خالف أحكام المادة 5\ج\3 من قانون المالكين والمستأجرين وشروط العقد وأن إستيفاء المالك الأجرة لا يعتبر موافقة المالك على تأجير أفراد العائلة فيكون ما توصلت إليه المحكمة موافق للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (2693/2000) فصل (31/1/2001).

h2000.2693

 

إخلاء مأجور h2005.805

مبدأقانوني 62

حيث أن محكمة الإستئناف أخطأت لعدم التفاتها للغاية من استئجار وتمكين المميزة من عمل الديكورات اللازمة.

ونجد أن عقد الإيجار تضمن أن صفة استعمال المأجور هو مطعم تجارة مواد غذائية وحيث أنه ورد بالشرط الرابع أنه يحق للمستأجر عمل الديكور ضمن حدود المأجور بحيث لا يغير في البناء وورد بالشرط التاسع أن الايجارة موضوع العقد تقتصر على باطن المأجور ولا يحق للمستأجر استعمال أو الإنتفاع بأي جزء خارج خارج باطن المأجور إلا بموافقة المؤجر خطياً وأيضاً لا يحق للمستأجر استعمال الأعمدة الخارجية التي تخص محلات أخرى مجاورة وخلف المأجور أو أسطح البناء أو الطوابق العلوية إلا بموافقة المؤجر الخطية وحيث أن العقد شريعة المتعاقدين وأن مراعاة ما يرد به من شروط هي من حقوق الطرفين ما لم تكن ممنوعة أو مخالفة للنظام العام.

وحيث أن الشروط الواردة مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة إلا أن المميزة قامت بالأعمال في العقار لتجهيزه كمطعم وبما أنه يحتاج إلى تمديدات صحية وعمل مدخنة وتركيب أجهزة تبريد ومراوح شافطة وكمبرسورات وتعليق يافطة وبما أنه يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق ما يوجبه حسن النية ولأنه لا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد ولكن يتناول أيضا ما هو مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف المادة 202\1 او 2 من القانون المدني.

ونجد أن ما قام به المستأجر من أعمال هي من مستلزمات المطعم لغايات الإنتفاع به والتي لم تحدث أي ضرر إنشائي ولا تؤثر على سلامة المبنى وإنما تمت الأعمال لتكييف وملائمة المبنى وحيث نجد أن هذه الأعمال لا تشكل مخالفة لشروط العقد التي توجب تخلية المأجور الواردة بالمادة 5\ج من قانون المالكين والمستأجرين ونجد أن ما توصلت إليه المحكمة خلاف للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (805/2005) فصل (11/9/2005).

h2005-805

إخلاء مأجور h2005.31

مبدأقانوني 61

حيث أنه كان على محكمة الإستئئناف وقبل الفصل في القضية أن تقوم باجراء الخبرة من ذوي الإختصاص لبيان إذا كان هناك تشابه بين استعمال المحل المؤجر لغايات تصلح لتصليح البناشر واستعماله كمحل أعمال الحدادة وذلك استناداً لنص المادة 158\3 و83\1 من قانون أصول محاكمات مدنية ونجد أن عقد الإيجار المبرز في الدعوى أن المميز استأجر مخازن ثلاث لاستعماله للتجارة ومحل بناشر وحيث أن المدعي استند في دعواه كسبب من أسباب الإخلاء أن المستأجر قام بتغيير صفة استعمال المأجور إلى محددة وحيث أن محكمة الإستئناف قامت بالفصل في الدعوى قبل التأكد مما سبق فبالتالي يكون قرار المحكمة مخالف للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (31/2005) فصل (25/5/2005).

h2005.31

إخلاء ماجور h2005.389

مبدأقانوني 60

حيث أن المدعين في لائحة الدعوى يؤسسان على وجود عقدي إيجارهما المخزن والدكان وهما خلاف الدكان الذي مساحته4*4م وبأن المدعي عليهما وفي اللائحة الجوابية يقران بأنهما يشغلان معاً عن طريق الإجارة مخزن تجاري واحد بموجب عقد إيجار بأجرة شهرية 35 دينار ويضيفان أيضا بأن المدعي عليه الثاني يستأجر من المالك السابق مخزن تجاري بموجب عقد إيجار خطي بأجرة شهرية 35 دينار.

حيث أن محكمة الإستئناف لم تستطيع أن تحدد أن المخازن المؤجر للمدعي عليهما هي ثلاثة أم اثنين ولما كان يتوجب على المحكمة حين سماعها لأقوال الشاهد واستجوابها أن يتم ذلك على موقع العقارات المؤجرة حتى يشيروا إلى العقارات المؤجرة والتي تخص كل عقد من الإيجار وذلك وصولاً للحقيقة.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (389/2005) فصل (22/6/2005).

h2005.389

إخلاء مأجور h2000.3277

مبدأقانوني 59

حيث أنه يشترط لإقامة دعوى إخلاء المأجور أن تكون من المالك وحيث أن المدعي ليس من يملك حق التصرف في العقار أو الشريك الذي يملك مايزيد عن 50% من العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار أو أي شخص تنتقل إليه الملكية من المالك الأصلي فبالتالي وفقاً لنص المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين فيعتبر توجيه الإنذار العدلي إلى المدعي عليه يطلب الأجرة وإقامة الدعوى بطلب التخلية والأجرة من قبله مقدمه ممن لا يملك الحق بذلك قانوناً وبذلك يكون ماتوصلت إليه محكمة الإستئناف مخالف لأحكام القانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (3277/2000) فصل (9/5/2001).

h2000.3277