أرشيف التصنيفات: استرداد عقار / مأجور

استرداد عقار/مأجور h2016.3000

مبدأ قانوني

حيث إن المادة (19) من قانون المالكين والمستأجرين أنها نصت إذا قام المالك بإحظار المستأجر بلزوم إخلاء المأجور ورد المأجور بانتهاء مدة عقد الإجارة وامتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال مدة عشر أيام من تاريخ تبلغة الإخطار أو تاريخ انتهاء العقد أيهما لاحق فيعتبر ذلك سبباً مشروعاً للمالك لتقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصه لاستصدار قرار بإخلاء أو استرداد المأجور .

وحيث إن المشرع أجاز للمؤجر بموجب عقد إيجار خطي اتباع الاجراءات التالية لإخلاء واسترداد العقار المأجور استلامه إذا كان سبب الإخلاء أو الاسترداد عند انتهاء مدة عقد الإجارة وفق أحكام العقد ووفق أحكام المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين وذلك ضمن الشروط التالية: 1.إذا كانت مدة عقد الإجارة قد انتهت 2.أن يوجه المالك إخطاراً للمستجر بلزوم الإخلاء أو رد المأجور بانتهاء مدة عقد الإجارة 3.أن يمتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال عشرة أيام من تاريخ تبلغه الإخطار أو تاريخ انتهاء مدة العقد أيهما لاحق.

وحيث ان الثابت من ظاهر البينة المقدمة في الطلب إن توجيه الإنذار العدلي هو من لزوم لزوم الإخلاء ورد المأجور وحيث إن مدة عقد الإيجار موضوع الطب هي (9)  سنوات اعتباراً من تاريخ 17/9/2005 وتنتهي بتاريخ 16/9/2014 .

وحيث أن الانذار العدلي الموجه من المستأنف ضدهما بواسطة كاتب العدل والموجه للمستأنف كان بتاريخ 22/9/2014 أي بعد انتهاء مدة عقد الإجارة الأمر الذي يغدو معه أن توجيه الإخطار كان خارج المدة القانونية وبالتالي فإن شروط المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين غير متوفرة الامر الذي يتعين معه رد الطلب .

حيث توصلت المحكمة لهذه النتيجة فيكون قرارها موافقاً للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم (3000/2016) فصل (11/1/2017).

h2016.3000

 

استرداد عقار / مأجور h2016.1035

مبدأ قانوني

حيث أن عقد الإجارة المتعلق بالمأجور موضوع لدعوى جدد لمدة ست سنوات (مدة عقدية جديدة اعتباراً من 20/12/2010 تنتهي 20/12/2016) في حين أن العقد يجدد سنة فسنة من وجهة نظر المميزة بدلالة دفع المميز ضده (البنك) للأجرة سنوياً في بداية كل سنة بعد التجديد وليس في بداية تنفيذ العقد حيث تم دفع الأجرة عن كامل المدة العقدية الأولى مقدماً .

حيث أن عقد الإجارة الناظم للعلاقة بين طرفي الدعوى موضوع الطعن المائثل تضمن بوضوح وبشكل لا لبس فيه أن مدة الإجارة ست سنوات وتم توضيح أن السنة هي سنة ميلادية تبدأ اعتباراً من تاريخ تسليم الموقع وهي قابلة للتجديد في حالة موافق الطرفين وأن بدل الأجرة السنوية (1400) دينار سنوياً تدفع في بداية تنفيذ العقد مما يتضح ان الاجرة تدفع سنوياً عن كل سنة من سنوات العقد مقدماً في بداية كل سنة .

وحيث إن دخول فترة عقدية جديدة وقبض المستدعية للأجور عن السنتين الأولى والثانية من الفترة الجديدة يعتبر موافقة صريحة على تجديد العقد لمدة مماثلة أي لست سنوات جديدة اعتباراً من تاريخ انتهاء المدة الإيجارية الأولى في 20/12/2010 مما ينبي على ذلك أن طلب استراد العقار (المأجور) المقدم من المميزة (المستأنف عليها المستدعية ) قبل انتهاء مدة الإجارة سابقاً لأوانه ومخالفاً لأحكام المادة (21) من قانون المالكين والمستأجرين.

حيث توصلت محكمة الاستئناف لهذه النتيجة فيكون قرارها موافقاً للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم (1035/2016) فصل (29/6/2016).

h2016.1035

 

إسترداد عقار h2013.3641

مبدأقانوني 31

حيث قرار محكمة الإستئناف مخالف للقانون باعتماده على القرار الخاص بتفسير القوانين الذي قام قام بتفسير هذه المادة وفق القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 متجاهلة ما جاء في الفقرة ب/2 من المادة الخامسة حيث أن العقود المبرمة بعد 31/8/2000 تنقضي بانتهاء المدة المتفق عليها في عقد الإيجار مالم ينص العقد على تجدده تلقائياً بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ونجد أن المستدعين تقدما بطلب استرداد وإخلاء العقار أجرته السنوية 2400دينار وقاموا بتوجيه إنذار عدلي يشعرأن المستدعي ضذه بعدم رغبتهما بتجديد عقد الإيجار تنتهي مدته في 1/1/2013 وبناءاً على ذلك  فتكون الدعوى مقامة في ظل سريان قانون المالكين والمستأجرين رقم 22 لسنة 2011 المعدل الواجب التطبيق من تاريخ 31/12/2011 ولايخضع لأحكام القانون المدني وبذلك يكون قرار مخالفة للقانون.ِ

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (3641/2013) فصل (20/4/2014).

h2013.3641

إسترداد عقار h2011.3481

مبدأ قانوني 30

أخطأت محكمة الإستئناف عندما قررت فسخ العقد والحكم بباقي مدة العقد وهذا يخالف القاعدة الفقهية الأجر والضمان لايجتمعان ولا يجوز الجمع بين الفسخ والمطالبة بالتنفيذ وللرد على ذلك نجد ومن الرجوع إلى أحكام م 246 من قانون (في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد العاقدين بما وجب عليه العقد جاز للعاقد  الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه) ونجد أن المميز ضده لجأ لطلب فسخ العقد وقضت له المحكمة بذلك فلا يستمر أثره بعد فسخه ولا يجوز له المطالبة بالأجور التي لم يحل استحقاقها بعد تاريخ الفسخ رغم ما ورد بالشرط السادس من عقد الإيجار حيث أن المدة التي انقضت من عقد الإيجار قبل فسخه تبقى محتفظة بآثارها ويبقى للإيجار منتجاً لأثره حتى تاريخ فسخه نهائي

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (3481/2011) فصل (4/1/2012).

h2011.3481

إسترداد عقار h2011.3362

مبدأقانوني 29

أخطأت محكمة الإستئناف بعدم النظر للطعن بقرار استرداد وإخلاء عقار المقدم إلى قاضي الأمور المستعجلة مرافعة حيث نصت المادة 21/ب من قانون المالكين والمستأجرين رقم 17 لسنة 2009 على نظرة مرافعة ونجد أن قاضي الأمور المستعجلة قرر قبول الطلب وإلزام المستدعي ضدها بإخلاء المأجور فإنه يتوجب على محكمة الإستئناف نظر الطعن به مرافعة ونجد أن المحكمة نظرت الطلب تدقيقاً فتكون خالفت أحكام القانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم(3362/2011) فصل(28/12/2011).

h2011.3362

إسترداد عقار h2013.238

مبدأقانوني 28

أخطأت محكمة الإستئناف بتطبيق القانون حيث أنه وبالرجوع إلى أطراف الدعوى نجد أن المستدعين تقدمو بطلب لدى قاضي الأمور المستعجلة يطلبو فيه إخلاء واسترداد المأجور وذلك بسبب انتهاء مدة عقد الإيجار مستندين إلى المادة 21 من قانون المالكين والمستأجرين وصدر قرار بإخلاء المأجور وطعنت استئنافاً بهذا القرار ونجد أن المادة من قانون المالكين والمستأجرين حددت الإجراءات الواجب اتباعها لإخلاء أو استرداد عقار وأنه يجب تقديمها إلى قاضي الأمور المستعجلة ويعتبر القرار الصادر سنداً تنفيذياً قابلاً للتغيير وأن إستئناف هذا القرار يجب أن ينظر مرافعة وفي الطلب نجد أن المحكمة أجازت للمستدعي ضدها بتقديم طلبات موضوعية في الدعوى الإستئنافية منها مايتعلق بالطعن بصحة التبليغ أنه طلب رد الدعوى المطعون ضدهم لوجود القضية المقضية وقررت المحكمة وقف السير في الدعوى والإنتقال لرؤية الطلب واستمعت المحكمة لبينات والمرافعات وأصدرت قرارها فيه وحيث أن المشرع حدد الإجراءات الواجب اتباعها لإخلاء أو استرداد عقار وانه لايجوز لقاضي الأمور المستعجلة أن يطلب بينات أو تقدم له طلبات وفق المادة 109 من أصول محاكمات مدنية لأنه ينافي وظيفة وظيفة القضاء المستعجل وبالتالي فان ما قامت فيه المحكمة مخالف للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم(238/2013) فصل( 17/4/2013).

h2013.238

إسترداد عقار h2010.3354

مبدأقانوني 27

أخطأت محكمة الإستئناف في قرارها الصادر في لطلب المستعجل حيث أن هناك دعاوي سابقة مقامة على المميزة وحيث أن موضوعها منع معارضة وحيث أن المميزة ذكرت في لائحة الإستئناف وأثارت هذا الطعن في السبب السادس من أسباب الإستئناف وذكرت ذلك في مرافعتها النهائية وبالرجوع إلى القرار المطعون نجد أنه لم يتعرض لهذا السبب وحيث أن دعوى منع المعارضة قد يترتب على أن الحكم فيها إخلاء العقار وحيث لنها دعوى موضوعية وتتعلق في أصل الحق وجوهر عقد الإيجار فيكون قرارها مخالف لأحكام المادة 188 من قانون أصول محاكمات مدنية .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم(3354/2010) فصل( 15/6/2011).

h2010.3354

إسترداد عقار h2014.2315

مبدأقانوني 26

أخطأت المحكمة فيما توصلت إليه وحيث أن قرارها مخالف للقانون حيث قام المميز بالإدعاء أن القرار المميز مخالف للقانون حيث أن القانون الواجب التطبيق هو قانون المالكين والمستأجرين رقم 30 لسنة 2000 وأنه لايوجد 19من قانون مالكين ومستأجرين رقم 30 لسنة 2008 وفي تفسيرها لإرادة المتعاقدين وعدم إلتفاتها للمادة 670 من القانون المدني حيث أن عقد الإيجار المبرم بين المستدعي والمستدعى ضده بتاريخ 1/3/2004 ومدته سنة تجدد تلقائياً وأن عقد الإيجار بتاريخ 1/3/2013 ولم يوافق المستدعي على تجديد عقد الإيجار ووجه إنذار عدلي بواسطة كاتب عدل عمان وبما أن الدعوى أقيمت بتاريخ 15/3/2013 أي بعد نفاذ قانون المالكين والمستأجرين رقم 30 لسنة 2000 وحيث أن المستفاد المادة 5/7/2 من قانون المالكين والمستأجرين وما جاء بقرار التفسير رقم 3 لسنة 2010 أن عقود الإيجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعدها والتي تتضمن عبارة التجديد التلقائي للعقد فإن العقد يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط ولاتخضع لأحكام المادة 707 من القانون المدني .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم(2315/2014) فصل( 23/9/2014).

h2014.2315

إسترداد عقار h2014.4293

مبدأقانوني 25

أخطأت المحكمة بالنتيجة التي توصلت إليها على الرغم أنه انكر التوقيع المنسوب إليه على عقد الإيجار وتمسك بالإنكار في مرافعته النهائية مما يتعين على المحكمة مصدرة القرار فسخ القرار وإعادة الأوراق إلى مصدرها لإفهام المستدعي بتقديم دعوى موضوعية وبما أن المحكمة لم تفعل ذلك فيكون قرارها مخالف للقانون وحيث أن البينة مقدمة تشير إلى أن المستدعي يملك عقار وأنه تقدم بطلب ضد المستدعي ضده على أساس أنه يشغل شقة سكنية عائدة له وقام بتقديم عقد إيجار خطي اعتباراً من 1/6/2013 ببدل إيجار سنوي مقدارها 2160دينار ولمدة سنة قابل للتجديد بموافقة الطرفين إلى قاضي الأمور المستعجلة برقم يحمل 264/2014 للمطالبة باسترداد المأجور وتسليمه إليه خالياً من الشواغل لعدم رغبته بتجديد العقار عن السنة العقدية المبتدئة في 1/6/2014 ووجه له إنذار عدلي تبلغه بتاريخ 26/3/2014 وأن المحكمة ولدى نظرها في الطلب بغياب المستدعي ضده قررت بتاريخ 16/6/2014 إجابة الطلب وإلزام المستدعي ضده بإخلاء المأجور وتكليف المستدعي بتقديم كفالة عدلية بقيمة 2160دينار لضمان الأضرار التي قد تلحق بالمستدعي ضده ولدى الطعن بالقرار نظرت المحكمة بالطعن مرافعة حيث أن المميز ضده أنكر التوقيع والخط المنسوبين له على عقد الإيجار وقررت المحكمة بصفتها الإستئنافية رد أسباب الطعن وتأييد القرار المستأنف وحيث أن موضوع الطلب هو استرداد عقار وفق المادة 19من قانون المالكين والمستأجرين وهو من الطلبات المستعجلة التي تدخل ضمن اختصاص قاضي الأمور المستعجلة وفقاً للمادة 32 من قانون أصول محاكمات مدنية واعتبار القرار الصادر سنداً تنفيذياً والذي ميزه عن الدعوى الموضوعية الواردة في الفقرة ب من المادة 9 من قانون المالكين والمستأجرين وان دور القاضي هو التحقق من توافر حالة استرداد المأجور وفقاً للبينات والمستندات المقدمة دون المساس بأصل الحق وحيث أن المستدعي ضده ولدى الطعن بالقرار قد أنكر التوقيع والخط المنسوب إليه على عقد الإيجار تحت كلمة مستأجر والمقدم من المستدعي مما يعني أن ظاهر البينة أصبحت ليس لها قيمة قانونية مما يتعين على المستدعي إقامة الدليل على صحة التوقيع والخط المنسوبين الأمر الذي يجعله خارج اختصاص قاضي الأمور المستعجلة ومحله دعوى موضوعية يقيمها لدى المحكمة المختصة وينتهي على ذلك انه كان على المحكمة فسخ القرار وتعيد الدعوى إلى قاضي الأمور المستعجلة .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم(4293/2014) فصل( 22/3/2015).

h2014.4293

إسترداد عقار h2014.298

مبدأقانوني 24

ومن الرجوع إلى قرار محكمة الإستئناف محل الطعن الصادر بالدعوى رقم 1103/2012 تاريخ 7/4/2013 قد توصلت إلى أن محل العقد هو المنفعة من العقار المأجور وحيث أن العقار غير قابل للانتفاع به للغاية التي استأجرت المدعية من أجلها العقار لعدم وجود إذن أشغال له وان المشرع اشترط وجود إذن أشغال حتى يمنح من يريد إشغال ذلك العقار رخصة لممارسة العمل فيه وبالتالي يكون العقد باطلاً وحيث أنه على الصفحة الثامنة من القرار أوردت المحكمة أن عدم وجود إذن اشغال للمأجور يمنع الإنتفاع بالمأجور موضوع الدعوى دون أن يكون المستأجر هو المتسببب بهذا المنع وبالتالي فإنه غير ملزم برفع الأجور عن الفترة من مدة العقد التي يمتنع عليه استغلال المأجور للغاية التي استؤجر من أجلها ثم ذهبت إلى القول على الصفحة التاسعة من قرارها محل الطعن إلى الحكم بفسخ عقد الإيجار على أن تسري آثار الفسخ عن الفترة المتبقية من العقد ومن خلال ماتبين أن محكمة الإستئناف قد توصلت في قرارها إلى أن عقد الايجار موضوع الدعوى يعتبر عقد باطل وأن المشرع بين الآثار المترتبة على العقد الباطل ثم عادت إلى القوى بفسخ العقد ورتبت آثار فسخ العقد من تاريخ الإنذار مما أوجد تناقض في قرار المحكمة مما يجعل قرارها مشوباً بالقصور والتعليل.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم(298/2014) فصل( 28/4/2014).

h2014.298