أرشيف التصنيفات: فسخ عقد الايجار

فسخ عقد الايجار h2017.284

مبدأ قانوني

وحيث ان الثابت من اوراق الدعوى ان المدعية تستأجر وتشغل قطعة الارض موضوع الدعوى والمخازن المقامة عليها بموجب عقد ايجار خطي موقع بينهما وبين المالك القديم مدته عشر سنوات من تاريخ 1/10/2010 بأجرة متفق عليها لكل سنة بالتفصيل الوارد في عقد الايجار وقد انتقلت ملكية العقار الى المدعى عليهم ووقعت المدعية على ملحق تعديل عقد الايجار بتاريخ 8/2/2012 حيث اصبح المدعى عليهم هم المؤجرون للمدعية بشروط العقد السابقة نفسها.

وحيث نجد ان الاجتهاد القضائي لمحكمة التمييز قد استقر على انه اذا عقد الطرفان عقد الطرفان عقد اجارة جديدة اعتبر العقد الأخير وهو الملزم لهما.

وبالرجوع الى المادة 699/1 من القانون المدني فقد نصت (يجوز للمستأجر فسخ العقد:

1-اذا استلزم تنفيذه الحاق الضرر بين بالنفس او المال او لمن يتبعه في الانتفاع بالمأجور).

المستفاد من هذه المادة ان الغاية التي قصدها المشرع هي منح المستأجر الحق بطلب فسخ عقد الإجارة في حالة اذا كانت العين المؤجرة يعتريها حالة من شأنها ان تعرض صحة او من يعيشون معه او مستخدمه او عماله او ماله لخطر جسيم كأن تكون العين المؤجرة آيلة للسقوط او يوجد فيها وباء معدي او تبين انها غير صالحة للسكن او او طرأت اي ظروف خارجة عن ارادة المؤجر او المستأجر حالت دون تنفيذ العقد.

وحيث ان عقد الأجارة من العقود الملزمة للجانبين وقد اوجب القانون على طرفي العقد الوفاء بما اوجبه عليه بالعقد.

وحيث لم يرد من البينات اي بينة تثبت اخلال المؤجرين بالالتزامات المترتبة عليهم او أن تنفيذ العقد والانتفاع بالمأجور من شأنه الحاق الضرر بمال او نفس المستأجر او من يتبعه بالانتفاع بالاجارة وبالتالي فإن الخسارة التي منيت الجهة المدعية نتيجة عدم قدرتها على تحقيق ريح من عملها في محطة تغيير الزيت ليست من الحالات التي تجيز لها المطالبة بفسخ عقد الإيجار استناداً لنص المادة 699 من القانون المدني.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(284/2017فصل13/2/2017).

h2017.284

فسخ عقد ايجار h2017.217

مبدأ قانوني

وحيث ان عقد الايجار موضوع الدعوى وفي البند العاشر انه لا حاجة لتبادل الانذار في حال اخلال احد المتعاقدين بالتزاماته وان هذا الشرط جائز قانوناً وغير مخالفاً للنظام العام والآداب فإن دعوى فسخ عقد الإيجار والحالة هذه تكون مقامة بشكل صحيح وان ما توصلت اليه محكمة الاستئناف تكون موافقة لحكم القانون والاصول.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية رقم(217/2017فصل1/2/2017).

h2017.217

فسخ عقد الإيجار h2016.161

مبدأ قانوني

وحيث أن الأصل في العقد رضا المتعاقدين وما التزماه في التعاقد وفقاً للمادة 213 من القانون المدني وإذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الإنحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين وفقاً للمادة 239/1 من القانون ذاته.

كما أان الأجرة تستحق باستيفاء المنفعة أو بالقدرة على استيفائها وفقاً للمادة 665 من القانون ذاته.

وحيث ارتضى المتعاقدان بأن يكون تاريخ ابتداء الإجارة عند صدور إذن الأشغال وعلى وما ورد بعقد الإيجار.

وحيث إن هذا الإذن قد صدر بتاريخ 6/6/2004 فإن تاريخ صدور هذا الإذن يكون هو تاريخ ابتداء الإجارة وليس 15/5/2004 ذلك أن تاريخ تنظيم هذا العقد وعلى ما بيناه هو 8/2/2004 وبما يعني أن طرفيالعقد وعند تنظيمه كانا يعلمان بأن إذن الأشغال يحتاج وقتاً لصدوره ليس بمقدورهما التأكد من تاريخ صدوره عما اتفقا على أن تبدأ الإجارة عند صدوره ولا يغير من الأمر شيئاً وضعهما لتاريخ 15/5/2004 بعد عبارة عند صدور إذن الأشغال الذي يصدر عن أمانة عمان الكبرى كما لا يغير من الأمر شيئاً قيام المستأجرين وبدون إذن الأشغال لا يمكن لهما من استيفاء المنفعة وعلى ما نصت عليه المادة 665 المذكورة كون الأمور التنظيمية لا علاقة لهما بها.

وحيث إن السنة العقدية والحالة هذه بين المتعاقدين تكون من تاريخ صدور إذن الأشغال في 6/6/2004 وليس من تاريخ 15/5/2004 الأمر الذي يجعل من إقامة الدعوى بتاريخ 23/5/2013 والحالة هذه سابقاً لأوانه وتكون هذه الدعوى والحالة مستوجبة الرد.

وحيث أن محكمة الإستئناف قد نهجت حلاف ذلك فيكون ما توصلت اليه مخالفاً للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصاد عن الهيئة العادية رقم(161/2016فصل27/3/2016).

h2016.161

فسخ عقد ايجار h2016.120

مبدأ قانوني

وحيث أنه وبالرجوع إلى الإنذار العدلي الموجه من المنذرات (المدعيات) إلى المدعى عليها لعدم قيامها بدفع أجرة المأجور المستحقة بتاريخ 7/1/2012 إلا أنهن لم يطلبن دفع الأجرة خلال مدة معينة واعتبار العقد مفسوخاً ولاغياً ومنتهياً.

وحيث أن المادة 246 من القانون المدني قد نصت على (إذا لم يوف أحد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه).

وحيث أن الإنذار العدلي قد خلا من تحديد مدة لدفع القسط الأول المستحق من بدل الإيجار خلال تلك المهلة وحيث إن تحديد المدة أمر ضروري لغايات قيام الطرف الآخر بتنفيذ التزامه.

وحيث إن المدعيات اعتبرن أن العقد مفسوخاً من تلقاء أنفسهن مخالفاً لنص المادة 241 من القانون المدني والتي نصت (إذا كان العقد صحيحاً لازماً فلا يجوز لأحد العاقدين الرجوع فيه ولا تعديله ولا فسخه إلا بالتراضي أو التقاضي أو بمقتضى نص في القانون).

وحيث إن الجهة المدعى عليها (المميز ضدها) قامت بدفع الأجرة (القسط الأول) قبل إقامة الدعوى مما يجعل الدعوى والحالة هذه سابقة لأوانها.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئة العادية(120/2016فصل9/3/2016).

h2016.120

فسخ عقد الإيجار h2000.2968

مبدأقانوني 6

حيث أن المدعي استأجر من المدعي عليه العقار بتاريخ 1/1/1996 وذلك لغايات استعماله محل لمواد بناء وأدوات صحية ومكتب مقاولات.وحيث أن الكتاب الصادر  عن أمين عمان أن قطعة الأرض المقام عليها العقار كانت منطقة سكنية لغاية 3/3/1998 وجرى تغير صفة الإستعمال إلى تجاري بموجب قرار صادر عن اللجنة المحلية ولم يستكمل إجراءات التصديق وأن استعمال السكني لا يسمح بترخيص مهني لمهنة مواد بناء ومقاولات وقد سبق للجنة أن رفضت أي ترخيص لمواد البناء. وقد نص القانون المدني أن  يكون لكل عقد محل فإذا منع الشارع التعامل بشيء اعتبر التعاقد عليه باطلاً وبالتالي لا يجوز ترخيص العقار لمواد بناء فيكون العقد باطل وأن البطلان العقد لا يترتب عليه أي أثر ولا يلزم طرفيه ويكون من حق المستأجر استرداد ما دفعه على حساب الأجرة وفي المقابل فإن بطلان عقد الإجارة يجعل المستأجر ضامناً لقيمة المنفعة التي استوفاها وليس الأجر المسمى وحيث أن المميز لم يطالب بدعواه باسترداد ما دفعه وحصر طلباته بفسخ عقد الإيجار وحيث أن الوكالة الخاصة لا تخوله حق المطالبة بها فتكون محكمة الإستئناف قد أصابت برد الدعوى . وحيث أن الحكم المميز قضى برد الدعوى استناداً إلى المأجور كان قابلاً للترخيص للإستعمال المحدد في  عقد الإجارة خلافاً لما توصلت إليه فيكون قرارها مخالف للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (2968/2000) فصل (26/2/2001).

h2000.2968

 

فسخ عقد الإيجار 2000.998

مبدأقانوني 5

أجاز قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1953 الإستمرار باشغال المأجور رغم انتهاء مدة العقد وأيضا نجد  المشرع بموجب قانون المالكين والمستأجرين لسنة1994 رفع الحماية عن مستأجرين الحكومة والمؤسسات العامة والبلدية بأن استثناها أحكامه بموجب المادة 3/ج. وحيث أنه جرى قضاء المحكمة أن كلمة للإستثمار الواردة في المادة نفسها لا يجوز أن تفسر إلا على أسسا الغرض الذي هدف إليه المشرع من رفع الحماية لا  على أن الإستثناء الواردة في الفقرة (ج) المذكورة لا يشمل إلا الأملاك التي تؤجر للإستثمار فقط . وحيث أن محكمة الإستئناف ذهبت بتفسيرها للمادة 3/ج من القانون ذاته إلى خلاف ذلك فيكون قرارها مخالف للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (998/2000) فصل (25/6/2000).

h2000-998

فسخ عقد الإيجار h2015.933

مبدأقانوني 4

حيث أن محكمة الإستئناف أخطأت بقولها بأن العقد شريعة المتعاقدين وألزمت المدعي عليه بدفع الأجور وفسخ العقد معاً .

ونجد أن عقد الإيجار وفي البند التاسع منه تضمن شرطاً أنه إذا امتنع المستأجر عن دفع أي قسط من الأقساط في ميعاد استحقاقها تصبح جميع الأقساط مستحقة للمؤجر الحق في فسخ عقد الإيجار أو إخلائه واستلام المأجور .

وحيث أن المدعي عليه تخلف عن دفع الأجرة المستحقة وفقاً لما اشترط عليه الأمر الذي يتعين العقدية معه فسخ العقد والحكم بالأجور المستحقة من تاريخ إقامة الدعوى وليس عن كامل باقي المدة وحيث أن محكمة الإستئناف توصلت إلى خلاف ذلك فيكون قرارها مخالف للقانون .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (933/2015) فصل (5/10/2015).

h2015.933

فسخ عقد الإيجار h2015.2493

مبدأقانوني 2

حيث أن المحكمة أخطأت عندما قررت فسخ عقد الإيجار وإعادة الحال إلى ما كانت عليه والحكم بباقي أجور السنة . وحيث أنه في حال مطالبة المدعيين بفسخ العقد وأن محكمة الموضوع توصلت إلى فسخ العقد فلا يجوز لها أن تحكم عن أي مدة باقية من مدة العقد كون العقد يصبح منعدماً وإنما لها ان تحكم عن الأجور التي استحقت قبل إقامة الدعوى .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (2493/2015) فصل (25/11/2015).

h2015.2493

فسخ عقد الإيجار h2014.284

مبدأقانوني 2

حيث أن المحكمة أخطأت بالنتيجة التي توصلت إليها وذلك لوجود التناقض فيه عندما قررت اعتبار عقد الإيجار مستوجب الفسخ ثم ذهبت إلى القول بأن المدعية تراخت في المطالبة . وبالرجوع إلى قرار المحكمة يتبين أن محكمة الإستئناف توصلت الى القول بأن محل العقد هو المنفعة من العقار المأجور وحيث أنه غير قابل للإنتفاع للغاية التي استأجرت من أجلها وذلك لعدم وجود إذن اشغال وحيث أن المشرع اشترط إذن الأشغال حتى يمنح من يريد إشغال العقار رخصة لممارسة العمل فيه وبالتالي يكون العقد باطل . وأوعزت أيضا محكمة الإستئناف أن عدم وجود إذن أشغال يمنع الإنتفاع بالمأجور دون أن يكون المستأجر المتسبب بهذا المنع وبالتالي يكون المستأجر غير ملزم بدفع الأجرة ومن ثم ذهبت المحكمة إلى الحكم بفسخ العقد .وبالتالي يكون قرار مشوب بالقصور والتعليل والتسبيب .

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (289/2014) فصل (28/4/2014).

h2014.289

فسخ عقد الإيجار h2011.3481

مبدأقانوني 1

حيث أن المحكمة أخطأت عندما قررت فسخ عقد الإيجار والحكم بباقي مدة العقد وحيث أن هذا يخالف القاعدة الفقهية بأن الأجر والضمان لا يجتمعان ولا يجوز الجمع بين الفسخ والمطالبة بالتنفيذ . وبالرد على ذلك نجد وبالرجوع إلى المادة 246 من القانون المدني بأنه في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الآخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه . وحيث أن المميز ضده طلب فسخ العقد وقضت له المحكمة بذلك فلا يستمر أثره بعد فسخه . ولا يجوز المطالبة بالأجور التي لم يحل استحقاقها بعد تاريخ الفسخ . وحيث أن محكمة الإستئناف توصلت بحكمها بباقي مدة السنة العقدية فيكون قرارهامخالف للقانون.

راجع بذلك قرار محكمة التمييز الصادر عن الهيئه العاديه رقم (3481/2011) فصل (4/1/2012).

h2011.3481